생활수첩LIFENOTE종부세 계산기
주택 공시가격과 주택 수, 나이·보유기간으로 2026년 주택분 종합부동산세와 농어촌특별세를 계산합니다. 공제할 재산세와 1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제를 반영합니다.
종부세 계산 방법
주택분 종합부동산세는 6월 1일 현재 가진 주택의 공시가격을 사람별로 합산해 계산합니다. 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖에는 9억 원을 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 것이 과세표준입니다. 여기에 세율을 적용한 산출세액에서 같은 주택에 매긴 재산세 가운데 겹치는 부분을 빼고, 1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 최대 80%를 더 공제합니다. 남은 종부세의 20%가 농어촌특별세로 함께 고지됩니다. 근거는 종합부동산세법 제8조부터 제10조까지입니다.
공제할 재산세
종부세 과세표준에 해당하는 부분에도 이미 재산세가 매겨졌으므로 그만큼을 뺍니다. 부과된 재산세에 (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%)를 곱하고, 주택 공시가격 합계로 계산한 표준세율 재산세로 나눕니다. 재산세 공정시장가액비율은 2026년 1세대 1주택이 공시가격 3억 원 이하 43%, 6억 원 이하 44%, 그보다 비싸면 45%이고, 그 밖의 주택은 60%입니다. 산식은 종합부동산세법 시행규칙 별지 제31호서식에 있습니다.
납부 기간과 분납
국세청이 11월 말에 고지하고 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 종부세가 250만 원을 넘으면 납부기한 다음 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있고, 500만 원 이하이면 250만 원을 넘는 금액, 그보다 많으면 세액의 절반까지 나눠 냅니다.
종부세 세율표 (2026년)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 원 초과 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 원 초과 12억 원 이하 | 1% | 1% |
| 12억 원 초과 25억 원 이하 | 1.3% | 2% |
| 25억 원 초과 50억 원 이하 | 1.5% | 3% |
| 50억 원 초과 94억 원 이하 | 2% | 4% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5% |
구간마다 그 구간에 든 금액에만 해당 세율을 적용하는 누진세율입니다.
1세대 1주택 세액공제율
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60세 이상 | 20% |
| 만 65세 이상 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
| 5년 이상 보유 | 20% |
| 10년 이상 보유 | 40% |
| 15년 이상 보유 | 50% |
| 두 공제 합계 한도 | 80% |
나이와 보유기간은 6월 1일 기준입니다.
1세대 1주택 공시가격별 종부세 (2026년)
| 공시가격 | 과세표준 | 세액공제 없음 | 세액공제 80% |
|---|---|---|---|
| 13억 원 | 60,000,000원 | 230,400원 | 46,080원 |
| 15억 원 | 180,000,000원 | 691,200원 | 138,240원 |
| 17억 원 | 300,000,000원 | 1,152,000원 | 230,400원 |
| 20억 원 | 480,000,000원 | 2,275,200원 | 455,040원 |
| 25억 원 | 780,000,000원 | 4,795,200원 | 959,040원 |
| 30억 원 | 1,080,000,000원 | 7,747,200원 | 1,549,440원 |
| 40억 원 | 1,680,000,000원 | 15,379,200원 | 3,075,840원 |
농어촌특별세를 더한 금액입니다. 세액공제 80%는 만 70세 이상이 15년 이상 보유한 경우입니다. 재산세는 과세표준 상한 적용 전 금액으로 공제했습니다.
2주택 공시가격별 종부세
| 주택 공시가격 | 합계 | 종부세 |
|---|---|---|
| 5억 원 × 2채 | 10억 원 | 248,705원 |
| 7억 원 × 2채 | 14억 원 | 1,135,385원 |
| 10억 원 × 2채 | 20억 원 | 3,426,371원 |
| 15억 원 × 2채 | 30억 원 | 9,175,167원 |
| 20억 원 × 2채 | 40억 원 | 16,835,430원 |
공시가격이 같은 주택 2채를 가진 경우이고, 농어촌특별세를 더한 금액입니다.
자주 묻는 질문
종부세는 언제 내나요?
매년 6월 1일 현재 주택을 가진 사람에게 11월 말 고지서가 나오고 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 6월 1일에 잔금을 치르면 산 사람이, 6월 2일 이후면 판 사람이 그해 종부세를 냅니다.
1주택자는 공시가격 얼마부터 종부세를 내나요?
1세대 1주택자는 공시가격 12억 원을 넘을 때 냅니다. 주택이 둘 이상이거나 세대원 가운데 다른 주택을 가진 사람이 있으면 본인 주택의 공시가격 합계가 9억 원을 넘을 때입니다.
부부 공동명의 1주택은 어떻게 계산하나요?
부부가 각자 지분만큼 9억 원씩 공제받아, 지분이 절반씩이면 공시가격 18억 원까지 종부세가 없습니다. 매년 9월 16일부터 30일까지 신청하면 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자처럼 12억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받습니다. 이 계산기는 공동명의를 따로 계산하지 않습니다.
고령자·장기보유 세액공제는 얼마인가요?
1세대 1주택자만 받습니다. 6월 1일 기준 나이가 만 60세 이상 20%, 만 65세 이상 30%, 만 70세 이상 40%이고, 보유기간이 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 둘을 더해 80%까지 공제합니다.
3주택 이상은 세율이 얼마나 높나요?
과세표준 12억 원까지는 2주택 이하와 같고, 그보다 많은 구간부터 2%~5%로 높아집니다. 2주택 이하는 같은 구간이 1.3%~2.7%입니다.
세부담 상한은 무엇인가요?
올해 재산세와 종부세 합계가 지난해 합계의 150%를 넘으면 넘는 부분은 내지 않습니다. 지난해 세액이 있어야 계산할 수 있어 이 계산기에는 넣지 않았습니다.
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최종 업데이트 2026-10-31