생활수첩LIFENOTE양도소득세 계산기
주택 양도가액·취득가액·필요경비·보유·거주기간으로 장기보유특별공제와 세율을 적용한 양도소득세를 추정합니다. 1세대 1주택 비과세, 조정대상지역 다주택 중과, 단기 보유 세율 반영.
양도소득세 계산법
양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 적용한 과세표준에 세율을 곱합니다. 1세대 1주택은 양도가액 12억 원까지 비과세이고, 초과분에는 보유 중 2년 이상 거주했을 때 보유·거주 각 연 4%, 합계 최대 80%의 공제가 붙습니다. 거주 2년 미만이거나 다른 주택은 보유 3년부터 연 2%, 최대 30%입니다. 2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 다주택자는 2주택 20%p, 3주택 이상 30%p를 더한 세율로 중과되고 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 보유 1년 미만 주택은 70%, 2년 미만은 60%입니다.
자주 묻는 질문
필요경비에는 뭐가 들어가나요?
취득세, 법무사·중개보수, 자본적 지출(발코니 확장·새시 등)이 포함되고 도배·장판 같은 수익적 지출은 제외됩니다.
장기보유특별공제는 언제부터 받나요?
보유 3년 이상부터입니다. 일반은 연 2%로 15년 이상이면 최대 30%, 1세대 1주택으로 보유 중 2년 이상 거주했다면 보유·거주 각 연 4%로 최대 80%입니다. 조정대상지역 다주택 중과 대상은 받지 못합니다.
다주택자 양도세 중과가 다시 시행되나요?
네. 2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 주택은 2주택이면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p가 더해지고 장기보유특별공제가 빠집니다. 조정대상지역은 서울 전역과 경기 일부입니다.
신고는 언제 하나요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고해야 하며, 늦으면 가산세가 붙습니다.
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최종 업데이트 2026-09-25